Dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt đến 130 triệu đồng

Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành và có hiệu lực từ 26/08/2026 đưa ra mức xử phạt đáng chú ý đối với việc sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích. Đây là nội dung doanh nghiệp, hộ kinh doanh, chủ sở hữu căn hộ và đơn vị đang sử dụng địa chỉ tại nhà chung cư nên rà soát sớm.

Theo điểm d khoản 3 Điều 62, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, có mức phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.

Điểm cần lưu ý là theo quy định về mức phạt tại Nghị định, khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 62 là mức áp dụng đối với cá nhân. Với tổ chức thực hiện cùng hành vi, mức tiền phạt được xác định theo nguyên tắc áp dụng đối với tổ chức theo quy định của Nghị định.

Không chỉ bị phạt tiền

Nghị định 339/2026/NĐ-CP không dừng ở việc xử phạt.

Đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, biện pháp khắc phục hậu quả là buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

Điều này có nghĩa rằng rủi ro đối với doanh nghiệp không chỉ là chi phí xử phạt. Nếu một địa chỉ đang được sử dụng cho hoạt động công ty nhưng bản chất pháp lý của phần diện tích đó là căn hộ để ở, doanh nghiệp có thể phải xử lý lại địa điểm hoạt động và các hồ sơ liên quan.

Doanh nghiệp cần phân biệt “căn hộ để ở” với phần diện tích thương mại

Không nên hiểu Nghị định theo cách đơn giản rằng mọi hoạt động kinh doanh trong mọi tòa nhà chung cư đều bị cấm.

Điểm trọng tâm của Điều 62 là căn hộ chung cư có mục đích để ở.

Trong thực tế, một công trình có thể có phần căn hộ để ở và phần diện tích được thiết kế, phê duyệt cho mục đích thương mại, dịch vụ hoặc chức năng khác. Vì vậy, trước khi kết luận một địa chỉ có phù hợp hay không, cần kiểm tra chức năng pháp lý của chính phần diện tích đang sử dụng.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào tên tòa nhà hoặc thông tin quảng cáo của bên cho thuê.

Những doanh nghiệp nào nên kiểm tra địa chỉ ngay?

Một số trường hợp nên ưu tiên rà soát:

• Doanh nghiệp đang dùng số căn hộ chung cư làm địa chỉ giao dịch hoặc nơi làm việc.
• Công ty mới thành lập đang chuẩn bị chọn địa chỉ trụ sở.
• Doanh nghiệp thuê lại địa chỉ từ cá nhân nhưng chưa kiểm tra hồ sơ về công năng sử dụng.
• Startup, nhóm dự án hoặc công ty nhỏ sử dụng căn hộ để tiết kiệm chi phí.
• Doanh nghiệp đã thay đổi địa điểm trên thực tế nhưng hồ sơ đăng ký vẫn còn địa chỉ cũ.

Việc kiểm tra sớm giúp doanh nghiệp chủ động hơn so với việc chỉ xử lý sau khi có yêu cầu từ cơ quan quản lý hoặc ban quản lý tòa nhà.

Rà soát địa chỉ theo 4 câu hỏi

Doanh nghiệp có thể bắt đầu bằng bốn câu hỏi đơn giản:

1. Phần diện tích đang sử dụng có phải là căn hộ để ở hay không?
2. Hợp đồng thuê mô tả mục đích sử dụng như thế nào?
3. Hồ sơ tòa nhà có xác nhận phần diện tích đó được sử dụng cho văn phòng, thương mại hoặc dịch vụ hay không?
4. Địa chỉ doanh nghiệp đang khai báo có thống nhất với địa điểm sử dụng thực tế hay không?

Nếu một trong các câu trả lời chưa rõ, nên xác minh trước khi tiếp tục sử dụng lâu dài.

Khi cần địa chỉ doanh nghiệp nhưng chưa muốn thuê văn phòng riêng

Đây là tình huống khá phổ biến đối với công ty mới, doanh nghiệp hoạt động từ xa hoặc đội ngũ chưa cần mặt bằng làm việc cố định mỗi ngày.

Thay vì sử dụng căn hộ để ở, doanh nghiệp có thể cân nhắc dịch vụ văn phòng ảo của 5SOffice tại các địa điểm văn phòng chuyên nghiệp. Phạm vi sử dụng địa chỉ, quyền lợi đi kèm và khả năng phù hợp với hồ sơ doanh nghiệp cần được xác nhận cụ thể trước khi ký hợp đồng.

5SOffice hiện cung cấp giải pháp văn phòng tại:

• Hà Nội
• Đà Nẵng
• TP.HCM

Cách tiếp cận phù hợp không phải là “thuê một địa chỉ cho có”, mà là lựa chọn địa điểm có chức năng sử dụng phù hợp và có hồ sơ, hợp đồng rõ ràng.

5SOffice khuyến nghị doanh nghiệp không chờ đến khi phát sinh vấn đề

Nghị định 339/2026/NĐ-CP tạo thêm lý do để doanh nghiệp xem lại chất lượng của địa chỉ đang sử dụng.

Một địa chỉ doanh nghiệp nên đáp ứng đồng thời ba yêu cầu: phù hợp về mục đích sử dụng, rõ ràng về hồ sơ và đáp ứng nhu cầu vận hành thực tế.

Nếu doanh nghiệp đang sử dụng căn hộ chung cư hoặc chưa chắc chắn về địa chỉ hiện tại, đây là thời điểm phù hợp để kiểm tra lại trước khi phát sinh chi phí thay đổi hoặc rủi ro xử phạt.

Nguồn tham khảo

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/08/2026 của Chính phủ, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ: https://vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=219369&pageid=27160

Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính cung cấp thông tin chung. Khi xử lý hồ sơ cụ thể, doanh nghiệp nên đối chiếu mục đích sử dụng của địa điểm, hồ sơ pháp lý của tòa nhà và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.