Nghị định 339/2026/NĐ-CP: Doanh nghiệp nên rà soát lại địa chỉ trụ sở và nơi làm việc

Từ 26/08/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Trong số các nội dung liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư, quy định về việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở đặc biệt đáng chú ý đối với cộng đồng doanh nghiệp.

Đây không chỉ là câu chuyện của chủ căn hộ. Với doanh nghiệp đang thuê địa chỉ, đặt nơi làm việc hoặc sử dụng một căn hộ làm điểm giao dịch, quy định mới là lời nhắc cần kiểm tra lại tính phù hợp của địa điểm.

Mức phạt đáng chú ý tại Điều 62

Điểm d khoản 3 Điều 62 quy định mức phạt 100–130 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, ngoại trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định pháp luật về nhà ở.

Biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm là buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

Vì vậy, nếu một doanh nghiệp đang vận hành tại một căn hộ có công năng để ở, vấn đề cần quan tâm không chỉ là mức phạt mà còn là khả năng phải chuyển hoạt động sang một địa điểm khác.

Địa chỉ trụ sở không nên chỉ được chọn vì “tiện” hoặc “rẻ”

Ở giai đoạn mới thành lập, nhiều doanh nghiệp thường tập trung vào chi phí:

• Có địa chỉ để hoàn thiện hồ sơ.
• Gần nhà người sáng lập.
• Không phải thuê văn phòng riêng.
• Có thể làm việc từ xa nên ít sử dụng mặt bằng.

Những tiêu chí đó hợp lý về vận hành, nhưng chưa đủ.

Một địa chỉ doanh nghiệp còn cần được xem xét theo mục đích sử dụng của bất động sản và hồ sơ pháp lý liên quan. Nếu địa chỉ nằm trong căn hộ được thiết kế để ở, việc sử dụng cho mục đích khác có thể phát sinh rủi ro.

Ba nhóm hồ sơ nên kiểm tra

1. Hồ sơ về địa điểm

Doanh nghiệp cần xác định phần diện tích đang thuê là căn hộ để ở, diện tích văn phòng, thương mại hay một loại diện tích khác.

2. Hợp đồng thuê hoặc hợp đồng dịch vụ

Hợp đồng cần mô tả rõ phạm vi sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên. Không nên dựa hoàn toàn vào trao đổi miệng hoặc nội dung quảng cáo.

3. Hồ sơ doanh nghiệp

Địa chỉ trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, hóa đơn, tài khoản ngân hàng, hợp đồng với khách hàng và các hồ sơ liên quan nên được rà soát nếu địa điểm thực tế có thay đổi.

Nghị định 339 làm rõ hơn một rủi ro đã tồn tại

Điểm đáng chú ý không phải là doanh nghiệp từ nay mới cần quan tâm đến công năng của địa điểm.

Điểm đáng chú ý là mức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả hiện đã rất cụ thể, khiến việc “dùng tạm” một căn hộ để ở cho mục đích doanh nghiệp trở thành lựa chọn có rủi ro cao hơn.

Doanh nghiệp càng hoạt động lâu tại một địa chỉ không phù hợp thì việc thay đổi sau này càng có thể kéo theo nhiều đầu việc: cập nhật hồ sơ, thông báo khách hàng, điều chỉnh hợp đồng, hóa đơn, thông tin ngân hàng và các nền tảng đang sử dụng.

Giải pháp cho doanh nghiệp làm việc từ xa

Không phải doanh nghiệp nào cũng cần thuê nguyên một văn phòng truyền thống.

Một startup có vài nhân sự, doanh nghiệp tư vấn, công ty công nghệ hoặc đội dự án có thể làm việc phần lớn từ xa nhưng vẫn cần địa chỉ giao dịch, tiếp nhận thư từ và không gian gặp khách khi cần.

Trong trường hợp này, văn phòng ảo là một phương án đáng cân nhắc nếu địa điểm và phạm vi dịch vụ phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp.

5SOffice cung cấp lựa chọn tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, giúp doanh nghiệp có thể lựa chọn địa điểm theo thị trường đang hoạt động thay vì dùng căn hộ để ở như một giải pháp tạm thời.

Checklist ngắn cho doanh nghiệp trong tháng 9/2026

• Xác nhận công năng của địa chỉ đang sử dụng.
• Kiểm tra hợp đồng thuê và quyền sử dụng địa điểm.
• Đối chiếu địa chỉ trên hồ sơ doanh nghiệp.
• Lập phương án thay đổi nếu địa chỉ hiện tại là căn hộ để ở.
• Khi tìm địa chỉ mới, yêu cầu bên cung cấp dịch vụ xác nhận rõ phạm vi sử dụng trước khi ký.

Một lần rà soát sớm có thể tránh được nhiều chi phí xử lý về sau.

Nguồn tham khảo

• Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/08/2026 của Chính phủ, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ: https://vanban.chinhphu.vn/?classid=1&docid=219369&pageid=27160

Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính cung cấp thông tin chung. Khi xử lý hồ sơ cụ thể, doanh nghiệp nên đối chiếu mục đích sử dụng của địa điểm, hồ sơ pháp lý của tòa nhà và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.